“去庫存”決定提出已經(jīng)過了快4個月，到2016年1月超半月了，中央未出臺真正具有去庫存的具體政策。房地產(chǎn)庫存之高、過剩之重，中央不是不知道，應(yīng)該比地方政府都更加清楚，明白庫存、過剩的危險性多么厲害。1.庫存、過剩危機(jī)不解除，房地產(chǎn)投資會繼續(xù)下降。2.固定資產(chǎn)投資則繼續(xù)下降。3.產(chǎn)能過剩行業(yè)大面積的增加。4.金融風(fēng)險不斷上升。5.地方政府債務(wù)、財(cái)政、經(jīng)濟(jì)增長會受到巨大的壓力。6.三四線城市的政府工資發(fā)不出。老謝認(rèn)為，必須盡快出臺去庫存的政策。其一是2016年全國房地產(chǎn)市場庫存量比2008年還要嚴(yán)重，因?yàn)?008年沒有現(xiàn)在這么大量的庫存，所以2008年政策刺激，2019年就樓市復(fù)蘇，2010年則回暖，到2011年樓市繼續(xù)上升。2016年1月全國商品庫存量已經(jīng)達(dá)到7億平方米左右，這7億左右?guī)齑嬷傅氖强⒐ざ鴽]有銷售的房子。包括住宅4億多平方米，寫字樓和公建2億多平方米，同時還包括了未銷售的竣工車庫配套、公共面積、企業(yè)自持、安置、市政教育、醫(yī)療等面積。

其二是商品房庫存7億左右平方米對于全國商品房銷售13億平方米左右的量看，7個月的去庫存周期是非常短暫的。但是房地產(chǎn)市場最大的問題：1.市場化沒有真正實(shí)現(xiàn)，政府干預(yù)過多，缺乏真正的市場。2.一部分房企現(xiàn)金流不穩(wěn)定，高杠桿的資金占比增加，庫存影響房企銷售回款。3.部分商品房庫存基本很難消化，可能被迫炸掉，不會因?yàn)槿魏握呦?。如房企破產(chǎn)或者是老板跑路，或者是被抓起來了，或者是樓盤建筑質(zhì)量有問題，或者是規(guī)劃違法、配套問題被業(yè)主強(qiáng)制退回的，這部分庫存除了被新的房企收購、銀行取得外，就是炸掉，或者拆掉。其三是目前房地產(chǎn)市場最危險的庫存、最嚴(yán)重的庫存基本集中于三四線城市。經(jīng)過一年樓市寬松刺激政策，絕大部分一二線城市的庫存情況整體已經(jīng)開始好轉(zhuǎn)，一線城市已經(jīng)全面復(fù)蘇回暖。換而言之，目前典型35個城市自9月開始，已出現(xiàn)了連續(xù)5個月庫存規(guī)模同比負(fù)增長的態(tài)勢?！?a href="/gdxzy.html" class='con_kwd'>有機(jī)玻璃亞克力制品】

2015年中國房地產(chǎn)市場整體處于高庫存狀態(tài)，房地產(chǎn)投資增速則持續(xù)下行。2016年以樓市去庫存為中心，不是抑制房價為主。市場分化、去庫存、政策寬松是2016年樓市主要特征。去庫存期間，基本可以排除四個非常不利于房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的政策：1.房地產(chǎn)稅不會出臺。2.遺產(chǎn)稅不會出臺。3.限購、限貸政策不會再新增新擴(kuò)容。4.一線城市限購未來只會取消，不會一直存在。因此，未來全國樓市的城市區(qū)域差距會不斷擴(kuò)大，供求關(guān)系緊張的一線城市，房價會迅速上漲，二線城市房價則會平穩(wěn)上漲，供大于求的三四線城市則會放緩?fù)顿Y增長速度。城市之間的房價繼續(xù)分化，中心區(qū)域與郊區(qū)最為明顯?，F(xiàn)金流是決定開發(fā)商會不會降價的主要原因，另外是融資與庫存及銷售回款速度等。毫無疑問，2016年全國房價存上漲的壓力，政策會更寬松。

即使“去庫存”已經(jīng)成為中央政府確定的2016年經(jīng)濟(jì)工作“國家任務(wù)”，2016年北上廣深限購不會全面取消，政策不存在取消的可能性，短期之內(nèi)不會出現(xiàn)放開。基本上排除了2009年全面刺激樓市“大水漫灌”方式解決房地產(chǎn)市場庫存問題。其一是“分城施策”已經(jīng)成為最高決策層認(rèn)可的房地產(chǎn)市場政策思路。在“分城調(diào)控”政策思路下，不同城市的房地產(chǎn)政策口徑將不盡相同。北京、上海等特大型城市仍將維持從嚴(yán)的政策口徑，而庫存較大的部分二線城市與三四線城市，活躍樓市交易的政策力度，將在2016年中加大。這意味著，而大量二三四線城市，已經(jīng)開始醞釀考慮出臺地方性政策，對“新市民”購房通過補(bǔ)貼、減免交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)等方面的手段，活躍房地產(chǎn)市場交易。而二三四線城市對第三套住房的限制政策，有望放開。

2015年底，中央城市工作會議時隔37年后召開，會議除了對城市規(guī)劃、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城市管理等方面的議題進(jìn)行了討論之外，也涉及了房地產(chǎn)市場的有關(guān)問題，“去庫存”的政策目標(biāo)，再度被強(qiáng)調(diào)。因此，住建部在向地方住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)布置2016年重點(diǎn)工作時，“鞏固房地產(chǎn)市場向好態(tài)勢”被置于多項(xiàng)工作的首位。而在此前幾年中，重點(diǎn)工作的第一項(xiàng)基本上會被保障性安居工程等住房保障領(lǐng)域的工作任務(wù)占據(jù)。住建部部長陳政高表示，在2015年房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升的基礎(chǔ)上，2016年要推進(jìn)以滿足新市民住房需求為主的住房體制改革，把去庫存作為房地產(chǎn)工作的重點(diǎn)，建立購租并舉的住房制度。因此，當(dāng)前決策層更希望用外科手術(shù)式的方式，解決樓市產(chǎn)能過剩問題，即實(shí)現(xiàn)“去庫存”的目標(biāo)?！居袡C(jī)玻璃亞克力制品】

2016年中國樓市新政策主要圍繞去庫存為中心，其一是最值得、最有利去庫存的新政策包括12個方面：1.房貸利息抵個人所得稅。2.政府收購商品房直接轉(zhuǎn)成保障房、公租房，棚戶貨幣化安置，停建經(jīng)濟(jì)適用房。3.政府4萬億多存款，拿出1.5萬億到2萬億作為新市民首次購房的財(cái)政補(bǔ)帖。4.首套商業(yè)銀行房貸首付降至2成，二套商業(yè)銀行房貸首付降至3成，三套房貸首付調(diào)整為4成，公積金首套房貸首付降至1成。5.商業(yè)銀行貸款利息繼續(xù)往下調(diào)1%，重回首套房商業(yè)銀行貸款7折貸款優(yōu)惠利率。6.二次降準(zhǔn)，7.二次降息。8.房貸資產(chǎn)證券化。9.高庫存城市停止新增土地供應(yīng)。10.取消第三套房貸款限制政策。11.允許農(nóng)民的耕地和宅基地入市，基地、農(nóng)地可抵押。12..房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金再次下調(diào)5%。

其二是全面落實(shí)2015年的政策，330與930及地方自發(fā)的政策：1.落實(shí)取消限外買房，取消90/70政策。2.落實(shí)取消過時的限制房地產(chǎn)投資政策，如限貸、限購、限價、限售、限簽的錯誤政策。3.落實(shí)二手房營業(yè)稅5年改2年，免稅政策。4.落實(shí)5次降息政策。5.落實(shí)商業(yè)銀行首套房、二套房貸的首付下調(diào)到2.5成、3成到4成政策。6.公積金貸款的首付下降到2成政策。7..落實(shí)首次買房財(cái)政補(bǔ)帖、契稅與印花稅及費(fèi)減免政策、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整、公積金異地貸款、公積金房貸資產(chǎn)證券化、放寬公積金條件提高貸款額度、下調(diào)房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金5%的政策。8.停止庫存過高的土地供應(yīng)政策。毫無疑問，2016年房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)為去庫存的分城施策、分類調(diào)控，主要是落實(shí)2015年330、930、新國七條政策為主，同時出臺新的去庫存政策，預(yù)計(jì)貨幣、信貸、房貸總體會比2015年更寬松?！?a href="/gdxzy.html" class='con_kwd'>有機(jī)玻璃亞克力制品】

當(dāng)前中央與國務(wù)院及住建部去庫存提議暫時停留在紙面上，沒有出臺實(shí)質(zhì)性意義上的有效去庫存具體政策。其一是去庫存自2015年10月23日國務(wù)院李總理首次提出之后，市場進(jìn)入去庫存政策儲備之中。到2015年11月10日中央習(xí)主席首次提出化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展。2015年11月11日國務(wù)院總理再次提出去庫存，2015年11月12日中財(cái)辦主任劉鶴又提出化解房地產(chǎn)庫存，促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展。其二是2015年12月14日中央政治局會習(xí)主席議提出化解房地產(chǎn)庫存，以農(nóng)民工市民化。其三是2015年12月18日至21日中央經(jīng)濟(jì)工作會議上習(xí)主席提出化解房地產(chǎn)庫存，并且給出“六招”去庫存政策方向，農(nóng)民工市民化、戶籍制度改革、購租并舉的住房制度、住房租賃市場、鼓勵房企適當(dāng)降價、取消過時限制性措施。其四是2015年12月28日住建部部長陳政高全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上明確提出把去庫存作為2016年房地產(chǎn)重點(diǎn)工作。

其實(shí)，從2014年底的時候，住建部就已經(jīng)在全系統(tǒng)內(nèi)部要求庫存較大城市的政府，加快去化庫存。2015年11月中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會議前，住建部向中央進(jìn)行了有關(guān)房地產(chǎn)市場當(dāng)前走勢和未來走向的專題匯報(bào)，在專題匯報(bào)中，去庫存這一思路，得到了中央的認(rèn)可。2015年11月11日，習(xí)主席主持召開中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會議，在講話中提出“需要房地產(chǎn)業(yè)必須穩(wěn)定發(fā)展,繼續(xù)去庫存,提高房企擴(kuò)大再生產(chǎn)的積極性”，“去庫存”第一次出現(xiàn)在公眾視野當(dāng)中。因此，在提出“去庫存”的政策目標(biāo)之后，住建部已經(jīng)基本形成了2016年房地產(chǎn)市場政策的基本思路。多位消息人士均向記者證實(shí)，“改進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控方式”已經(jīng)被列入住建部2016年工作重點(diǎn)，并已經(jīng)向地方住房和城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)定案。“改進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控方式”的核心，已經(jīng)被住建部確定為“分城施策、分類調(diào)控”。這意味著，2016年將不會出現(xiàn)統(tǒng)一的、一刀切的房地產(chǎn)調(diào)控政策，而是根據(jù)地方城市、不同房地產(chǎn)市場情況的局面，出臺針對性的措施?！居袡C(jī)玻璃亞克力制品】

從中央層面，將進(jìn)一步提高棚改貨幣化安置的比例，并繼續(xù)奉行各類資產(chǎn)抵押證券化試點(diǎn)置換出的信貸額度，優(yōu)先用于城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造及其貨幣化安置。以此方式，增加市場需求，針對性地向房地產(chǎn)市場注入流動性。此外，從供給層面，中央已經(jīng)要求房地產(chǎn)市場庫存較大的城市，要控制土地供應(yīng)節(jié)奏，調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，并可以對已出讓地塊的規(guī)劃條件進(jìn)行修改，從而確保不產(chǎn)生更多的潛在和新庫存。“在分城施策、分類調(diào)控”的大政策思路下，北京、上海這些城市的限購政策，很難立刻取消或者進(jìn)行大面積的調(diào)整。至少從年底年初特大型城市地方政府的意見反饋來看，取消限購還不是非常緊迫。住建部部長陳政高在向地方政府部署2016年重點(diǎn)工作時，曾明確向地方政府表示，2016年將強(qiáng)化房地產(chǎn)市場調(diào)控的地方政府主體責(zé)任，改進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控方式，分城施策、分類調(diào)控。陳政高到任住建部部長后，曾與100多個地方市級領(lǐng)導(dǎo)分別進(jìn)行溝通和交流，了解不同城市房地產(chǎn)市場存在的不同問題，在此基礎(chǔ)上，住建部將“去庫存”作為貫穿2015年房地產(chǎn)調(diào)控工作的主線要點(diǎn)。

從我們了解到的情況看，北京這樣的特大城市，在限購政策調(diào)整的問題上，還是非常慎重的。大家誰也不想做出頭鳥。一位住建系統(tǒng)的專家講：北京、上海、廣州、深圳這些城市的土地出讓金收入都在增加，在這種情況下，地方政府難以有動機(jī)對現(xiàn)行限購政策進(jìn)行大幅度的調(diào)整。因?yàn)楝F(xiàn)在講的是地方政府有主體責(zé)任，如果你調(diào)整了，房價又呈現(xiàn)過快上漲的勢頭，這個責(zé)任是在地方政府頭上的，所以，目前這種可能性是比較小的。在2015年的“3·30”新政后，北京、上海、廣州、深圳的房地產(chǎn)市場去化速度已經(jīng)明顯加快，房價也呈現(xiàn)出了一定的上漲態(tài)勢。國家統(tǒng)計(jì)局新近發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2015年11月，房價漲幅最高的深圳同比上漲已經(jīng)達(dá)到了44.6%。上海漲幅15.4%，北京漲幅9.6%，廣州漲幅8.2%。在這種情況下，特大型城市已經(jīng)難以有足夠的理由放開限購政策，對其進(jìn)行調(diào)整。

去庫存如果僅僅是說說而已，停留在紙面上或者是口頭上，不出具有真正去庫存的政策，容易形成負(fù)面影響，不利于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預(yù)期。一日不出臺真正能消滅與干掉庫存的具體政策，三四線城市去庫存、去過剩的危機(jī)就會繼續(xù)存在。一旦形成災(zāi)難性的庫存、過剩危機(jī)，必然導(dǎo)致地方經(jīng)濟(jì)、金融、產(chǎn)業(yè)、債務(wù)、財(cái)政遭遇到滅頂之災(zāi)打擊。當(dāng)前中國房地產(chǎn)去庫存、去過剩務(wù)必全面刺激，沒必要斷斷續(xù)續(xù)的政策刺激，促進(jìn)房地產(chǎn)市場長期穩(wěn)定健康發(fā)展。房地產(chǎn)市場全面復(fù)蘇才是實(shí)現(xiàn)拉動經(jīng)濟(jì)，穩(wěn)定增長的最好辦法，這才是根本性解決三四線城市庫存過高、供應(yīng)過剩的辦法。不僅解決了產(chǎn)能過剩、三三線城市庫存、過剩問題，關(guān)鍵是解決了經(jīng)濟(jì)增速下降、地方政府債務(wù)、地方財(cái)政吃緊、金融風(fēng)險的問題。

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